「利回り10％の物件を見つけた。これは買いだ！」
もし不動産ポータルサイトを見てそう思ったなら、一度立ち止まりたいところです。その利回りは、物件の本当の実力を示しているわけではありません。不動産投資で成功している人が見ているのは、広告に書かれている“表面的な利回り”ではなく、経費や空室を差し引いた後にどれだけ利益が残るのかという、より現実に近い指標です。その指標こそが NOI利回り（実質利回り） です。

NOI利回りは、賃貸経営を続ける上で生じるさまざまな運営コストを考慮し、投資家の手元に残る利益を可視化します。銀行が融資判断で重視するのも、売却時の買い手が物件価値を評価する際に使うのも、このNOIが中心です。つまり、不動産投資の成否を左右する“本当の数字”と言えるのです。

表面利回りに潜む落とし穴とは？

まず理解しておきたいのは、「利回りには複数の種類がある」という事実です。一般的な物件広告に大きく記載されているのは表面利回りと呼ばれるもので、家賃収入を物件価格で割っただけの、非常にシンプルな計算式です。管理費、修繕費、固定資産税、空室期間などは一切考慮されていません。そのため、実際の手残りとは大きく異なるケースが多く、表面利回りだけで判断すると、大きな誤算につながります。

たとえば表面利回り10％の物件があったとしても、運営経費が多ければ「手残り」は一気に減ってしまいます。地方のアパートでは、固定資産税や浄化槽関連の費用が高額になったり、空室が想定以上に長引いたりして、経費率が30％を超えることも珍しくありません。このような場合、表面利回り10％は、実質的には6〜7％まで落ち込むことがあります。そしてこの数字からさらにローン返済が差し引かれるため、キャッシュフローが赤字になるケースさえあります。

広告の利回りだけを頼りに判断すると失敗する理由はここにあり、「表面利回り」はあくまで“理想のきれいな数字”であると理解しておく必要があります。

NOI利回りを正しく理解する

NOI（Net Operating Income）は、家賃収入から運営に必要な経費を差し引いた利益のことで、物件が本当の意味でどれだけ稼ぐのかを表す数字です。NOI利回りはそのNOIを総投資額で割ったものです。総投資額には物件価格だけでなく、購入時にかかる仲介手数料や登記費用などの諸経費も含めます。

計算式は次のとおりです。

NOI利回り＝（満室想定家賃 − 空室損 − 運営経費） ÷（物件価格＋購入諸経費）

運営経費には管理委託手数料、固定資産税、清掃や点検などの建物管理費、共用部の光熱費、保険料、修繕のための費用、さらには入居募集のための広告料などが含まれます。これらは毎年必ず発生するため、賃貸経営の実態を知るには欠かせない要素です。

反対に、ローン返済額や減価償却費はNOIには含めません。ローン返済は投資家個人の資金調達方法によるため、物件そのものの収益性とは切り離して考える必要があり、減価償却は実際の支出ではないからです。

【実例】表面利回り10%の物件をNOIで再評価すると…

● 価格：5,000万円
● 満室家賃：500万円（表面利回り10%）
● 購入諸経費：350万円
● 運営経費合計：180万円
（管理費・税金・修繕・空室損・広告費など）

NOI（純利益）＝500万円 − 180万円＝320万円
総投資額＝5,000万円＋350万円＝5,350万円
NOI利回り＝320万円÷5,350万円≒ 5.98%

このように、表面利回り10％の物件があったとしても、運営経費を差し引いたNOI利回りが6％前後に落ち込むことは珍しくありません。この6％からローンの金利負担を差し引けば、手元に残るキャッシュフローはさらに小さくなります。これが、不動産投資では「NOI利回り」を基準に判断すべきと言われる理由です。

【2026年最新】狙うべきNOI利回りの目安

2024〜2025年の不動産市場は、金利上昇の圧力が続く一方、物件価格は依然として高止まりしており、投資家にとっては慎重な判断が求められる状況です。この環境下では、以前よりも高いNOI利回りが求められる傾向があります。この流れは今年2026年も継続すると予測されます。

適正なNOI利回りの目安（2024〜2025年相場）

●都心・築浅区分マンション
NOI利回りはおおむね「2.5〜3.5％」程度。資産価値は安定しているが、利回りは低め。

●都心の新築木造アパート
NOI利回りは「4.5〜5.0％」前後。融資が通りやすく、長期保有向き。

●地方都市の中古RCマンション
NOI利回りは「5.5〜7.0％」程度が目安。リスクと収益のバランスが良いゾーン。

●地方の築古戸建や築古アパート
NOI利回りは「9〜12％」ほどを狙えるケースもあるが、修繕スキルや管理力が必要。

上記のように、都心の築浅区分マンションのような資産保全型の物件は、もともとの利回りが低いため、NOI利回りは3％前後が一般的です。一方で、地方都市の中古RCなら5.5〜7％ほどが狙える場合がありますし、リフォーム力が求められる築古戸建のような物件なら、NOI利回りが10％を超えることも珍しくありません。

現在の金利が2％前後で推移している状況を踏まえると、NOI利回りは最低でも4％以上は確保しておきたいところです。この「4％以上」という基準は、単に数字が大きい方が良いという一般論ではなく、借入金利との差である“イールドギャップ”をしっかり取るために必要な水準です。

イールドギャップとは、不動産から得られるNOI利回りと、銀行から借り入れた際に支払う金利との差のことを指します。たとえばNOI利回りが5％で借入金利が2％なら、その差は3％になります。この差が大きいほど、毎月の返済を行いながらも手元に残るキャッシュフローが安定し、突発的な修繕や空室が発生しても黒字を保ちやすくなります。逆に、この差が小さく1％程度しかなければ、返済額と家賃収入がほぼ同じになるため、ほんの少しの空室や修繕だけでキャッシュフローが赤字に転落します。

特に今のように金利上昇のリスクが指摘されている時期は、イールドギャップを「1.5〜2％以上」確保しておくことが、投資の安全性を高める上で非常に重要です。借入金利が2％なら、NOI利回りは最低でも4％、できれば4.5〜5％を確保することで、返済の負担に余裕を持たせることができます。

さらに、毎月の手残りで着実に資金を積み上げたり、将来の売却で十分な利益を得たいと考えるのであれば、NOI利回りが6％以上ある物件が望ましいといえます。この水準であれば、金利が多少上昇しても黒字を維持しやすく、長期的な投資としての安定性が格段に高まります。

2026年の不動産市場は、価格の高止まりと金利上昇の懸念が重なる「シビアな環境」です。その中で安全に運用するためには、表面利回りではなく、イールドギャップを意識したNOI利回りの基準を持つことが、ますます重要になっています。

出口戦略を考えるとNOIがさらに重要になる

NOIが重要なのは、毎月のキャッシュフローがどうなるかを把握できるという理由だけではありません。収益不動産の売却価格は、NOIとキャップレート（期待利回り）で決まるからです。キャップレートとは、一言で言うと「投資家がその物件（エリア）に期待する利回り」のことで、物件の「適正価格」を割り出すために使われます。

不動産の理論価格は以下の式で決まります。

物件価格 ＝ NOI（純利益） ÷ キャップレート

言い換えれば、NOIを高める努力をすれば、物件の価値そのものが上がります。

たとえばキャップレートが6％のエリアで、年間NOIが10万円増えたとします。すると売却価格は10万円 ÷ 6% ＝ 約166万円で、約166万円上がります。たった年間10万円（月8,000円強）の家賃アップや経費の削減が、そのまま売却価格に直結するのです。逆にNOIが下がるということは、売却価格が下がるということでもあります。

日々の運営で家賃を少し上げたり、不要な経費を見直したりすることは、そのまま出口戦略での利益に跳ね返ります。「NOIを高める」という意識は、長期的な投資成果を大きく左右する重要なポイントなのです。

経費率を読み解く力が物件選びを左右する

動産会社が売買や賃貸の物件を紹介するときに使用する物件資料（通称マイソクといいます）には、固定資産税以外の運営経費がほとんど書かれていないため、初心者ほど「経費の読み間違い」が起こりがちです。実際には、物件タイプによって経費率の傾向があります。

● 区分マンション：15〜20%（管理費・修繕積立金が大きい）
● 一棟アパート（木造）：20〜25%
● 一棟マンション（RC）：20〜30%（エレベーター費用が大きい）

区分マンションなら管理費や修繕積立金が重くなりやすく、一棟アパートなら共用部の清掃や電気代、給水設備の点検費用などがかかります。RC造のマンションになると、エレベーターの保守費用が大きな割合を占めるようになります。

物件価格だけを見ず、エリア特性や築年数、建物の構造を踏まえて経費の発生ポイントを想像しながら、実際にどれほどのNOIが残るかを必ず試算することが大切です。

まとめ：NOIを理解すれば不動産投資の判断は格段に正確になる

不動産投資において、表面利回りは物件の“見た目”を飾る数字に過ぎません。空室や経費をまったく考慮していないため、広告の数字だけで判断すると、想定外の出費やキャッシュフローの悪化に直面することになります。投資家が本当に見るべきは、運営経費を差し引いた後の実質的な利回りであるNOI利回りです。

2026年の投資環境では、NOI利回り4％以上がひとつの防衛ラインとなり、キャッシュフロー重視なら6％以上を目指す必要があります。さらに、NOIは売却価格に直結するため、日々の運営の工夫が最終的な利益に大きく影響します。

表面利回りが高いという理由だけで買付を入れるのではなく、「経費を引いた後にいくら残るのか」を冷静に見極めること。
それが、不動産投資で失敗しないためのもっとも重要な習慣です。

私たち今村不動産では、中長期的に安定した利回りを実現し、投資家様の人生をより豊かで実りあるものにするWell-beingな不動産投資サービスをご提供しています。不動産投資におけるNOI利回りを重視した提案を不動産のプロが提案させて頂きます。ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。

ここまで見てきたように、不動産投資とNISAにはそれぞれ異なる強みがあります。NISAは少額から始めやすく、時間を味方につけ非課税で資産を増やしていける「守りの投資」です。一方で不動産投資は、毎月の家賃収入や節税といった実利が得られるうえに、将来的には不労所得を生む「攻めの投資」です。どちらか一方を選ばなければならないというものではなく、両者を組み合わせることで、リスクを分散しながらより強固な資産基盤を築くことができます。

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