なぜ今、サラリーマンにアパート経営が注目されているのか？

安定した本業収入が融資面で有利

アパート経営における最大のハードルは資金調達ですが、サラリーマンには金融機関からの「信用力」という大きな武器があります。定期収入があるサラリーマンは、金融機関にとってリスクの低い借り手とされ、年収の7〜10倍の融資が受けられる可能性も。たとえば年収700万円なら、最大7,000万円の融資も視野に入ります。

 

このような社会的信用は、個人事業主やフリーランスにはない、サラリーマン特有の強みです。

 

副業規制にも対応できるスモールスタートが可能

多くの会社では副業を禁止または制限していますが、アパート経営は「事業的規模未満」であれば、ほとんどの企業の副業規定に触れません。一般的には「5棟10室基準」と言われ、5棟未満または10室未満であれば「副業」として認定されず、合法的に運営できます。

 

 

サラリーマンがアパート経営を始めるステップ

1.自己資金と資金計画の立て方

アパート経営を始めるには、物件価格の10〜30％程度の自己資金が必要です。たとえば、6,000万円の物件であれば600万〜1,800万円が目安です。

 

地方都市では3,000万円前後の物件もあり、自己資金300万円台からのスタートも現実的です。自己資金を多く準備できれば、その分ローン負担が減り、キャッシュフローも安定します。

 

2.物件選びで失敗しないためのポイント

物件の収益性を見極めるには、「表面利回り」だけでなく実質利回り（空室・管理コストなどを差し引いた利回り）を重視すべきです。さらに以下の点も確認することが大切です。

 

・駅からの距離（徒歩10分圏内が理想）

・周辺の人口動態や再開発情報

・大学や企業、工場などの雇用基盤の有無

 

3.融資の申し込みと金融機関選び

サラリーマンが有利とはいえ、融資審査には以下の要素がチェックされます。

 

・年収と勤続年数（最低3年以上が目安）

・自己資金比率

・物件の利回りと資産価値

・返済比率と返済計画の妥当性

 

複数の金融機関に相談し、金利や返済条件を比較することで、より良い条件を引き出すことが可能です。

 

 

サラリーマンがアパート経営で得られる6つのメリット

アパート経営は、サラリーマンにとって非常に相性の良い副業の一つです。その理由は単なる「家賃収入」だけにとどまらず、融資や税制、将来設計まで幅広いメリットがあるからです。ここでは、アパート経営がサラリーマンにとって有利な6つのポイントを具体的に解説します。

 

1.安定した副収入が得られる

アパート経営最大の魅力は、家賃という安定収入を継続的に得られる点です。給与とは別の「収入の柱」を持つことで、将来的なリスク分散にもつながります。

 

特に一棟アパートで複数戸の部屋を所有する場合、一部の空室があっても他の部屋からの家賃で収益を確保できるため、空室リスクが分散されるという強みがあります。また、入居者が安定しているエリアであれば、長期的な収益が見込めます。

 

国税庁の「民間給与実態統計調査」によると、不動産所得で年間300～500万円の副収入を得ている人も多数存在します。本業の年収に加えてこの収入が加われば、経済的余裕やライフスタイルの選択肢が大きく広がります。

 

2.融資が受けやすい

サラリーマンは、安定した給与収入と雇用形態があることで、金融機関からの評価が高く、融資を受けやすい立場にあります。特に上場企業や公務員など、社会的信用力の高い職業に就いている場合、数千万円～1億円を超える高額融資も比較的スムーズに受けられる可能性があります。

 

さらに、アパート経営では購入する物件自体が担保になるため、フルローンやオーバーローンも実現可能なケースがあります。加えて、不動産投資ローンは金利が低く設定される傾向があるため、長期的な運用においても利回りを圧迫しにくい点もメリットです。

 

3.節税効果が期待できる

アパート経営を行うことで、さまざまな経費を計上できるため、課税所得を圧縮できる節税効果が期待できます。

 

たとえば、次のような費用は不動産所得の経費として認められます。

 

・管理会社への委託費用

・修繕・リフォーム費用

・固定資産税

・借入金の利息

・建物の減価償却費

 

また、給与所得と不動産所得を損益通算することで、所得税や住民税の負担を軽減できるケースもあります。

 

さらに、アパート経営は相続税対策としても有効です。更地のままよりも、アパートを建てることで土地の評価額が下がり、結果的に相続税が大幅に抑えられる可能性があります。資産形成と節税を同時に実現できる点は、大きな魅力と言えるでしょう。

 

4.本業に影響を与えにくい

副業としてのアパート経営は、時間的な負担が少なく、本業に支障をきたしにくい点も大きなメリットです。特に、管理会社を利用すれば、日常的な業務の多く（賃貸募集、家賃回収、クレーム対応、清掃など）を外部に委託できます。

 

実際に不動産業界の調査によれば、約8割の大家が管理業務を委託しているとされており、手間の少ない運営が主流となっています。副業禁止の会社でない限り、適切な体制を整えることで、本業と両立可能な形で収益を上げていけるのが特徴です。

 

5.インフレ対策になる

不動産は、インフレに強い資産とされています。物価が上がる局面では、家賃も上昇しやすく、実質的な資産価値が目減りしにくいという特性があります。

 

また、ローンを固定金利で借りている場合、インフレによって返済額の実質的負担が軽くなるという利点も見逃せません。将来的なインフレ局面でも、家賃収入が追従して上がれば、資産運用として非常に安定した立場を維持できます。

 

6.将来の資産形成・老後資金の備えになる

アパート経営は単なる副業ではなく、将来の資産形成や老後資金の備えとしても非常に効果的です。ローン完済後には、家賃収入がそのまま収益となり、定年後の年金以外の安定収入源として活用できます。

 

また、アパート自体が現物資産として子どもや配偶者に残せるため、相続の観点でも価値のある財産となります。将来の教育費、住宅購入資金、介護費用といったライフイベントにも柔軟に対応できる「資産の受け皿」として機能します。

 

 

サラリーマンが知っておくべきリスクと対策

空室リスク：立地と管理でリスクを最小化

空室が続けば、収益が減少します。そのためには以下の対策が有効です：

 

・駅近や大学・企業周辺など需要のある立地を選ぶ

・適切な賃料設定

・清潔感のある内装・メンテナンス

 

信頼できる管理会社に委託することで、入居者対応や募集活動を代行してもらうのもポイントです。

 

金利上昇リスク：固定金利や余剰資金の確保

変動金利で融資を受けた場合、将来的な金利上昇が経営に影響を与える可能性があります。そのため、

 

・固定金利のローンを選ぶ

・余剰資金を準備しておく

・繰り上げ返済で元本を早めに減らす

といった対策が必要です。

 

管理の手間と時間の問題：外部委託で効率化

サラリーマンが本業と両立してアパート経営を続けるには、管理業務の外部委託が現実的です。多くの大家が管理会社を利用しており、費用は家賃の5〜10％が目安です。これにより、時間を取られずストレスなく運営できます。

 

 

アパート経営で成功するための戦略

サラリーマンがアパート経営を成功させるためには、事前の準備と戦略が非常に重要です。まず第一に、物件を購入する前には十分な市場調査を行うことが欠かせません。具体的には、対象エリアの人口推移や家賃相場、周辺のライバル物件の有無、入居者ニーズなどを詳細に把握することで、収益性の高い物件を見極める力が養われます。これにより、空室リスクを最小限に抑えることができるのです。

 

次に、初めてアパート経営を行う場合は、いきなり規模の大きな投資に挑戦するのではなく、小規模な1棟目から始めることをおすすめします。小さく始めて確実に成功体験を積むことで、不動産投資に対する理解が深まり、次の物件購入時にも冷静な判断ができるようになります。加えて、1棟目で得た家賃収入を活用することで、2棟目以降の自己資金に充てることも可能になります。

 

また、アパート経営においては、無理のないキャッシュフロー設計が重要です。ローン返済や修繕費、管理費などの支出をしっかりと見積もり、赤字にならないような資金計画を立てましょう。収支が安定することで、精神的な余裕を持ちながら長期的な経営を行うことができます。

 

これらの基本的な戦略を地道に実行することで、サラリーマンとして本業を続けながらも、堅実にアパート経営を成功させていくことができるのです。

 

 

アパート経営はサラリーマンにこそ向いている副業

「アパート経営＋サラリーマン」の相性は抜群です。安定収入と信用力を武器にすれば、少ない自己資金からでもスタート可能なのです。副業として長期的に資産形成し、将来の安心を手に入れる手段として、アパート経営は非常に魅力的です。

 

まずは小規模から始めて、情報収集と準備を万全に整え、自分に合ったスタイルで着実にステップアップしていきましょう。

 

私たち今村不動産では、アパート経営で中長期的に安定した利回りを実現し、人生をより豊かで実りあるものにするWell-beingな不動産投資サービスをご提供しています。アパート経営は、サラリーマンの副業の中でも非常に魅力的な選択肢の一つです。少しでも興味がある方はぜひ一度ご相談ください。私たちは不動産のプロとしてどんな疑問にもお答えいたします。

 

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