公務員はアパート経営できる？法的な立場と副業規定

まず最初に理解しておきたいのが、公務員には副業に関する厳しいルールが設けられているという点です。これは、国家公務員法や地方公務員法といった法律に基づいたものであり、基本的には営利を目的とした活動が制限されています。

 

たとえば、国家公務員法の第103条および第104条には、「営利を目的とする私企業を経営してはならない」ことや、「他の職を兼ねることには制限がある」といった規定が明記されています。また、地方公務員についても地方公務員法の第38条により、同様の制限が課せられています。特に、営利性のある活動を行う場合には、所属する庁の長から事前に許可を受けることが求められます。

 

ただし、アパート経営がすべてのケースで禁止されているわけではありません。その活動の内容や規模、本人の関与の程度によっては、「資産運用」とみなされ、副業に該当しない場合もあります。次の章では、その判断基準について詳しく見ていきましょう。

 

 

公務員が許可不要でアパート経営を行うための3つの条件

公務員がアパート経営を行う際には、「営利目的の副業ではない」とみなされるために、特定の条件をすべて満たす必要があります。これらの条件を守れば、兼業許可の申請をせずにアパート経営を始めることが可能です。

 

物件規模：5棟10室未満の制限

 

第一の条件は、所有する物件の規模が「5棟10室未満」であることです。具体的には、戸建て住宅であれば5棟未満、アパートやマンションであれば10室未満に制限されます。たとえば、1棟8室のアパートや、ワンルームマンション9室などはこの条件を満たす例です。

 

この規模制限の背景には、公務員の本業に支障をきたさないよう、投資活動の影響を最小限に抑えるという考えがあります。また、将来的に物件数を増やす場合でも、この上限を超えないよう慎重に計画を立てる必要があります。

 

 

管理業務の完全委託

 

第二の条件は、アパート経営にかかるすべての管理業務を外部に委託することです。これには入居者の募集、家賃回収、クレーム対応、物件の保守管理などが含まれます。

 

公務員がこれらの管理業務を自分で行うと、勤務時間中の電話対応や休日の修繕対応などで本業に支障が出る可能性があります。そのため、公務員の職務専念義務を守るうえでも、管理業務は専門の管理会社に完全に委託することが求められています。

 

管理会社への委託費用は、一般的に家賃収入の5〜10％程度かかりますが、公務員が安心して経営を続けるためには必要なコストです。むしろプロに任せることで、トラブルの防止や入居率の安定にもつながります。

 

 

年間賃料収入500万円未満

 

第三の条件は、年間の家賃収入が500万円未満であることです。この金額は経費控除前の総収入で判断されます。たとえば、1室7万円の家賃で6室あるアパートを所有している場合、年間収入は504万円となり、わずかに上限を超えてしまいます。このため、家賃の設定や物件の規模を決める際には、事前に慎重なシミュレーションが必要です。

 

この制限により大規模な不動産投資は難しくなりますが、それでも安定した副収入源として十分なメリットがあります。

 

 

条件を超える場合の兼業許可申請

 

上記3つの条件のいずれかを超える場合には、所属する官庁や自治体に対して「兼業許可申請」を行う必要があります。許可なしに条件を超えてアパート経営を始めた場合、懲戒処分の対象となる可能性もあるため、必ず事前に許可を得るようにしましょう。

 

兼業許可が認められやすいケースとしては、以下のような事情が挙げられます：

 

・相続によって不動産を取得した場合

・転勤に伴い、居住用の自宅を一時的に賃貸に出す場合

 

これらは営利目的とはみなされにくく、やむを得ない事情として認められる傾向にあります。ただし、申請時には詳細な投資計画書、収支予測、管理体制に関する資料などを提出する必要があります。

 

また、申請から承認までには数か月かかることもあるため、余裕を持って準備を進めることが重要です。許可が下りない場合には、アパート経営そのものを断念せざるを得ないため、事前の人事担当部門への相談もおすすめします。

 

上記3つの条件をすべて満たす場合は、公務員でも許可不要でアパート経営を始めることができます。条件を超える可能性がある場合は、必ず事前に人事部門に相談し、兼業許可を得るようにしましょう。

 

公務員としての本業を全うしながら、堅実に副収入を得るためには、法令順守と慎重な計画が不可欠です。

 

 

公務員がアパート経営を行う3つの大きなメリット

1. 安定収入を活かした「有利な融資条件」

 

公務員の最大の強みは「安定した収入と雇用の継続性」です。これにより、金融機関からの信用が高く、住宅ローンやアパートローンにおいて非常に有利な条件で借入ができる可能性があります。

 

具体的には、公務員は民間企業の会社員と比較して、より低金利での融資を受けられる傾向があります。また、安定した収入と勤続年数の長さが評価されることで、高い融資審査通過率が期待できます。中には、自己資金が少なくてもフルローンやオーバーローンでの借入が可能となるケースもあります。

 

さらに、定年まで安定した職に就いていることから、30年以上の長期ローンでも金融機関からの信頼を得やすくなっています。公務員の給与体系には年功序列の傾向があるため、将来的な収入増加を見越した返済計画が立てやすいという点も、金融機関にとってプラスの評価材料となります。

 

2. 老後への備え｜年金不安をカバーする収入源

 

近年では、公務員の年金制度にも見直しの動きがあり、「将来的に十分な年金が受け取れないのではないか」という不安が高まっています。こうした中、アパート経営による家賃収入は、老後の生活費を補う安定的な収入源として注目されています。

 

特に、住宅ローンの返済を完了した後は、家賃収入の大部分がそのまま手取り利益となるため、老後の経済的な安心につながります。また、不動産はインフレ（物価上昇）に強い資産であり、家賃相場の上昇とともに実質的な資産価値の維持が期待できます。

 

近年では、公務員の退職金制度も見直しが進んでおり、従来のように手厚い退職金が保障されるとは限らない時代になってきています。こうした環境下で、現役時代からアパート経営を通じて安定した資産を築いておくことは、将来の備えとして非常に意義深いと言えるでしょう。

 

3. 税制面での優遇を活用した節税メリット

 

アパート経営には税務上のメリットも多く、正しく活用すれば手元に残る収益を最大化することが可能です。

 

たとえば、建物の減価償却費、修繕費、物件管理会社への委託費、借入金の利息といったさまざまな支出が経費として認められます。これらを適切に計上することで、課税対象となる所得額を抑えることができます。

 

また、初年度などで経費が多くかかり、赤字が発生した場合は、その赤字分を給与所得と損益通算することができます。これにより、確定申告を通じて所得税の還付を受けられる場合もあり、特に投資初期にはキャッシュフローの改善に効果的です。

 

さらに、物件を長期保有した場合には、将来の売却時にかかる譲渡所得税が軽減される制度もあります。5年以上保有した不動産の売却に対しては、税率が優遇されるため、長期的な資産形成を前提としたアパート経営との相性は非常に良好です。

 

 

公務員がアパート経営で失敗しないための3つの戦略

法律上のハードルをクリアしていても、アパート経営は収益事業である以上、安定的に収益を上げるには戦略的な取り組みが欠かせません。以下の3つの視点を押さえることで、リスクを抑えつつ着実な成果を目指すことができます。

 

1. 小規模から始める

 

最初は小規模な物件からスタートすることが重要です。たとえば、相続で引き継いだ不動産を活用したり、中古の戸建て住宅やワンルームマンションを購入して貸し出したりといった、比較的リスクの低い選択肢から始めることが賢明です。

 

2. リスクに備えた長期的な資金計画を立てる

公務員は安定収入があるからこそ、多くの金融機関から融資を受けやすい傾向にあります。しかし、空室が続いたり、金利が上がったりすると、家賃収入だけでは返済が苦しくなることもあります。あらかじめ「空室率が○％になった場合」「金利が上昇した場合」などのストレステストを行い、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

 

3. 信頼できる専門家チームと連携する

税金・法律・物件管理など、アパート経営には幅広い知識が必要です。一人で対応しきれない部分は、税理士や不動産会社、公務員向けに詳しいコンサルタントなど、信頼できる専門家に相談できる体制を整えておくと安心です。定期的にアドバイスを受けることで、問題の早期発見や改善にもつながります。

 

 

よくあるQ&A｜公務員のアパート経営で誤解されがちな点

ここでは、公務員の方がアパート経営に関して抱きやすい誤解や疑問について、よくある質問形式でご紹介します。

 

1. 親からアパートを相続した場合でも副業扱いになる？

 

→ 原則として「資産運用」とされるため許可は不要ですが、自分で新規建築や管理を行うと許可が必要になる可能性があります。

 

1. 家族名義で物件を所有すれば問題ない？

 

→ 名義を変えても実質的な経営者が本人であれば副業と見なされるため、注意が必要です。

 

1. 空室が続いて収益が出ていない場合でも副業になる？

 

→ 事業性の判断は「収益の有無」ではなく「活動内容と規模」で行われるため、空室でも営利目的であれば副業と判断されることがあります。

 

 

公務員でもアパート経営は可能。ただしルール厳守が大前提

公務員であっても、条件を満たせばアパート経営は十分に可能です。「5棟10室未満」「管理委託」「年間500万円未満」という3つの条件を遵守し、リスク管理を徹底することで、安定した副収入源を確保できます。

 

特に、最初は小規模な物件から始め、管理は外部に委託し、自らの関与を最小限にとどめることで「資産運用」の範囲内に収めることが成功の鍵となります。ルールを守りながら取り組めば、安定した収入を活かして、将来の安心につながる不動産投資を実現することができるでしょう。

 

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