不動産投資の雑費の目安は? 雑費に認められる費用の詳細
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アパート経営やマンション経営などの不動産投資を行っていると、避けては通れないのが確定申告です。1年間の不動産所得によって課税額が決まるわけですが、できるだけ所得税をおさえるためには経費をしっかりと計上して収益を圧縮する必要があります。その際にポイントとなるのが「雑費」。経費計上になやんだらとりあえず雑費!という方もいるかもしれませんが、雑費があまりに多すぎると税務調査の対象にケースもあるため、なにを雑費にするか&できるかをしっかり把握しておく必要があります。
そこで今回は不動産投資における「雑費」をメインに、雑費に計上できるものや目安となる費用について解説していきます。また、雑費以外の経費についても項目分けしてご紹介します。不動産投資の「経費」と「雑費」の違いをぜひ覚えておきましょう。
雑費の目安は25万円?
実は雑費に上限はありません
不動産投資の雑費は25万だとか、30万だとか言われることもありますが、実際のところは年間いくらまで可能という上限額の明確な決まりはありません。よく目安として挙げられているのは、区分マンション1戸あたり1ヶ月2万円前後、年間25万円程度。とはいえ、物件の種類や状態、築年数によってはこれ以上かかるケースもあるため、あくまでも目安としてとらえておくべきです。
物件を問わず不動産の取得年は雑費が出やすくなりますが、2年目以降に雑費が多いと税務署に疑われる可能性があります。重要になってくるのが、その費用は経費なのか雑費なのか。よくわからないからといってなんでもかんでも雑費に計上するのはデメリットしかありません。
雑費が収支計算書などで多額に計上されている場合は要注意です。税務署からすると、この多額な雑費はいったい何だろうと疑問を持つことになります。いいかげんな会計処理をしているのではないか?と目をつけられやすいのが雑費だからです。雑費を計上する場合、他の勘定科目で計上できないかどうかを確認し、計上する場合は税務署に説明できるようにしておきましょう。雑費の中で、たとえば福利厚生費や交際費などが多額である場合などは、新しい勘定科目を設定して計上するのもひとつの方法です。
不動産投資の雑費計上で
注意すべきポイント
前述にように、あまりに雑費項目の費用が大きすぎると、税務調査の対象になる恐れがあります。注意ポイントとしてはまず「雑費」は可能な限り少なく計上すること。手広く雑費として計上してしまうと、不動産投資におけるキャッシュフローの実態も把握しにくくなるため、原則として雑費は可能な限り少なく計上し、基本的には「経費」として計上することをおすすめします。
そのうえで、確定申告を行いますが、ここでも押さえておくべきポイントがあります。ひとつめは申告期限の厳守です。確定申告は1年に1度行う必要があり、提出期限を過ぎてしまうとペナルティが課されます。所得税の申告期間は通常、2月16日から3月15日までに税務署に申告しなければなりません。また誤りや申告漏れがあった場合には、手続きが完了しないため時間にゆとりをもって手続きを行うようにしましょう。
もうひとつが、公正な申告。本来、確定申告が必要であるにも関わらず申告を怠った場合は、脱税行為とみなされます。また雑費や経費は多ければ多いほど節税効果につながりますが、故意に所得を低く申告し、それが判明した場合にはペナルティの対象となります。不動産投資の本来の目的は、不動産経営における収支が黒字化していくことにあります。投資目的の本質を見失わず、公正な申告を行うことが大切です。
その費用は経費計上できる?
不動産投資の経費について
国税庁では、経費を以下のように定義しています。
・総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
・その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額
この内容を踏まえると、不動産投資で経費として計上できるおもな費用は以下のものが挙げられます。
<減価償却費>
減価償却は、不動産の取得費用を耐用年数に基づいて毎年の確定申告時に分割して計上できる仕組みです。不動産のような高価なものを購入する場合は、減価償却を行った方が節税につながります。ちなみに、不動産の購入費用だけでなく、建物の修繕費用も減価償却費として計上することが可能です。減価償却費は、その年に現金支出がなくても経費として計上することができます。そのため収益を圧縮でき、結果として節税につながります。
<借入金利子>
借入金利子は、不動産をローンで購入した際に発生した利息分を指します。もちろん不動産代だけでなく利息分も経費に計上できるので、不動産経営さえうまくいけば身銭を切る必要はありません。また、不動産を購入して維持するための固定資産税など税金や、購入時に発生する税金なども経費として計上できます。ただし借入金の元本は経費にできないため注意が必要です。
<租税効果>
不動産投資にかかる税金も経費として計上可能です。税金にはおもに以下のような種類があります。おまかに「不動産購入時」と「所有している時」にかかる税金があります。
>不動産の購入時にかかる税金
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
>不動産所有時にかかる税金
・固定資産税
・都市計画税
なお、所得税・住民税、法人税は不動産投資に関係なく課税されるため、不動産投資の経費には認められないため注意しましょう。
<損害保険料>
物件に掛ける火災保険や地震保険などの保険料は経費計上できます。最近増えている、独居高齢者を対象にした「孤独死保険」なども経費として計上可能です。
<管理費など>
区分マンションなどで支払う管理費や修繕積立金、一棟アパートの管理を外部委託する場合に発生する管理委託費などは経費計上が可能です。また入居者を募集する際に不動産会社に支払った広告宣伝費なども経費として計上できます。
この費用は認められません!
不動産投資における雑費の扱い
当然のことですが、不動産投資に直接関係ない費用に関しては経費にも雑費にも計上することはできません。雑費とは、上記で挙げた経費の主要勘定科目には入らないものの、不動産収入を得るために支払ったその他の必要経費のとりまとめとなる勘定項目です。では、雑費には具体的にどのようなものが該当するのでしょうか?
具体的には「旅費交通費」「通信費」「新聞図書費」「接待交際費」「消耗品費」「水道光熱費」「福利厚生費」などがあります。
<旅費交通費>
投資不動産の視察や物件の管理、不動産会社と打ち合わせする際に支払った交通費は必要経費となります。たとえば公共交通機関に対する支払いやタクシー代、高速代、駐車料、ホテルなどの宿泊代などが該当します。
<通信費>
固定電話の料金や携帯の通話料金、郵便代、インターネット代などの通信費なども必要経費として計上することができます。ただし、計上できるのは事業にかかわる部分ですので、事業で使う携帯などを私用でも使っている場合には、按分計算をし、私的部分については除外する必要があります。
<新聞図書費>
不動産投資を効率的に行うには情報収集が必要となります。この事業に必要な情報を収集するための書籍代や、新聞代、業界新聞や不動産関係の専門書などの購入費用は必要経費とすることができます。個人的な趣味で買うようなものは必要経費にできません。
<接待交際費>
不動産会社や管理会社の担当者などとの打ち合わせで使った飲食代や、接待のためのゴルフ費用などは、必要経費として計上することができます。ただし、個人的な飲食代などの支出は必要経費とすることはできません。また、オーナは入居者等とは一般的に交流がないことが多いのですが、入居に伴うインセンティブとして使ったプレゼント代などは交際費とすることができます。ただし、交際費が高額だと税務署からの目が厳しくなり、問い合わせや税務調査の対象となりやすいです。節度をもって、事業に関係のあるものだけを必要経費に計上するようにしましょう。
<消耗品費>
不動産投資のために購入した10万円未満のパソコンやスマートフォンなどは消耗品費として必要経費とすることができます(10万円以上だと固定資産として計上され、減価償却されることとなります)。プリンターインクなどの事業にかかわる消耗品も必要経費とすることができます。
<水道光熱費>
賃貸物件の玄関、廊下、階段といった共用部分の電気代や、エントランスで使用する水道料などの水道光熱費は必要経費とすることができます。
<福利厚生費>
従業員やアルバイトに対する食事代や健康診断料などは必要経費とすることができます。社会保険に加入している場合の事業主負担分についても必要経費とすることができます。
以上のように「不動産投資に関わる費用」であれば当然ながら雑費として計上可能です。ただし、スーツ代やコンタクトレンズ代などの私的な支出、ジムなどの会費といったものは雑費にはなりません。
繰り返しになりますが、他の勘定科目に比べて雑費が多い場合、税務署からの問い合わせや調査を受ける可能性が高くなります。不動産所得は、一般事業に比べて使われる勘定科目が少ないという特徴があるため、雑費が多いと特に目立ってしまいます。雑費の中で、たとえば福利厚生費や交際費などが多額である場合などは、新しい勘定科目を設定して計上するのがよいでしょう。
経費や雑費を予測することが
不動産投資成功の鍵になる
不動産投資において雑費の対象となる範囲は曖昧です。そのため、何でもかんでもとりあえず区分に困ったら雑費に入れてしまう人は少なくありません。しかし、税務調査対策はもちろん、自分自身で収支を把握する意味でも、費用の用途をはっきりさせたうえで経費や雑費として計上することが大切です。税務署対策というネガティブな面ではなく、不動産投資で黒字経営をするためにも、経費や雑費の管理はしっかりと行いましょう。
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