投資初心者でも始めやすい「ワンルームマンション投資」とは？

そもそも、ワンルームマンション投資はどのような投資方法なのでしょうか。ワンルームマンション投資とは、マンションやアパートの1室のみを購入し、その部屋を借りる入居者から家賃収入を得る投資方法で、手軽な不動産投資として個人にも人気です。物件は金融機関から融資を受けて購入するケースが多く、入居者からの家賃収入を融資の返済に充てることで手元のお金をほとんど使わずに不動産を所有できます。このように「他人の資本で資本形成に取り組めること」がワンルームマンション投資の特徴として挙げられます。

ワンルームマンション投資のメリット

「他人の資本で資本形成に取り組める」という点が魅力のワンルームマンション投資ですが、他にも様々なメリットが存在します。

①初期費用が安い

ワンルームマンション投資は一部屋単位で購入して運用するものであり、マンションなどを一棟丸ごと購入するわけではありません。よって、一棟投資をする際に比べ初期費用が安くなります。物件により異なりますが、マンションやアパートを一棟投資する場合は数千万〜1億円といった費用が必要になることがほとんどです。しかし、ワンルームマンション投資の初期費用は頭金や各種手数料などを含め、物件価格の20〜30%が目安だと言われています。仮に2000万円の物件を購入する際は400〜600万円が必要になります。

参考：不動産投資の初期費用はどれくらい？安くする・抑える方法も解説

②管理に手間がかからない

一棟投資をする場合、エントランスや廊下、エレベーターなど共用部分の修繕費は自ら賄わなくてはなりません。よって、大規模な修繕が必要になった場合は急に多額の出費が発生するリスクがあります。一方、ワンルームマンション投資だと必要なメンテナンスや修繕は、自分が所有する範囲内に留まります。そのため、修繕費の支払いも小さく手間とコストを抑えて運用することができます。

③年金保険の代わりになる

例えば45歳で20年ローンを組み、ワンルームマンション投資を始めた場合、65歳で支払いが終わります。そして、その後の家賃収入は不労所得となり、働かなくても継続的に収入が得られます。つまり、ローン完済後は年金のように所得を受け取ることができるのです。ワンルームマンション投資によって、ゆとりある老後に備えられることは一つの魅力であるといえます。

このように様々なメリットがあるワンルームマンション投資は、初めて不動産投資を行う人、本業やプライベートが忙しい人、老後にゆとりのある生活に備えたい人などに適しています。

大阪でワンルームマンション投資を行うメリット

ワンルームマンション投資全体としてのメリットについて触れましたが、次は大阪に焦点を当てていきます。大阪でワンルームマンション投資を行う場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。大都市である東京との比較を交えながら解説していきます。

①大阪の不動産投資は東京よりも利回りが高い

日本不動産研究所が発表した「不動産投資家調査」によると、2023年4月時点での賃貸住宅（ワンルームタイプ）一棟の期待利回りは、エリアにもよりますが東京で3.8％、大阪で4.4％となっています。両者の差は0.6％と少なく感じられるかもしれませんが、不動産投資は長期運用が基本になるため、わずかな差でも最終的な利益が大きく異なります。例えば、2000万円の物件を所有した場合、20年間では2000万円×0.6％×20年で240万円もの差額になります。利回りの差が生じる理由は、東京と大阪での土地代の差にあります。国土交通省が運営する「土地総合情報システム不動産取引価格情報」によると、2023年第1四半期の東京都心部の土地取引価格の平均は109万4286円、大阪市内は25万9952円で、東京の4分の1以下です。しかし、2022年8月時点での単身向けマンション（間取りがワンルーム・1K・1DK、専有面積20～25平米）の家賃相場は、東京23区では、7～8万円台の区が多く、一番低い葛飾区でも7万900円です。一方、大阪24区ではほとんどの区が4～5万円台で最高額が中央区の6万3,000円となっています。

このように、土地代に4倍もの差がある一方、家賃差はわずか1万円程度なので必然的に大阪の方が利回りが高くなります。

②入居者候補が多く、空席になるリスクが少ない

大阪では、近年「単独世帯」が増えています。令和2年度（２０２０年）に行われた大阪市の国勢調査によると、世帯割合のうち単独世帯が53.6％と最も多く、前回の平成27年の調査から見ても増加を続けています。ワンルームマンションに住むのは単独世帯であるため、単独世帯の増加は、ワンルームマンションへの入居者が決まりやすいということを意味します。よって、入居候補者が多く、空席になるリスクが少ないことから、大阪はワンルームマンション投資を行うエリアとして優れているのです。

③売却時の値段が高騰する見込みがある（利回りが向上する見込み）

冒頭で大阪の地価評価が上昇傾向であると述べましたが、その根拠として次のようなものが挙げられます。 まず、一つ目はインバウンド需要が高まっていることです。新型コロナウイルス感染阻止を目的に海外からの渡航を制限した水際対策が、2022年10月11日から大幅に緩和されました。この影響で、現在、日本各地で外国人の観光客が増加しています。特に、大阪は東京に次ぐインバウンド市場規模であるため、日本全体で見ても外国人観光客からの恩恵が大きいエリアであると言えるでしょう。大阪観光局は、大阪府を訪れるインバウンド（訪日外国人）数が今夏にも新型コロナウイルス禍前の2019年の水準に回復するとの見通しを立てていることからも、今後の大阪においてインバウンド需要の増加が期待できます。

二つ目の根拠としては、2025年に開催される「万博」の経済効果及び地価評価への影響です。実際、これに類似する例として2020年にオリンピックが開催された東京が挙げられます。東京の不動産価格は、オリンピック開催が決まった翌年の2014年ごろから本格的に上昇し、東京都区部の2017年度の地価上昇率は商業地の場合にプラス5.5%、住宅地の場合にプラス3.0%、トータルではプラス4.0%になりました。このように、世界規模の大きなイベントを控える大阪は、東京と同様、投資価値の高まりが期待されるのです。 実際、大阪府の住宅地の上昇率は＋0.7％となっており、2年連続の上昇となっています。（「令和５年地価公示の結果について」国土交通省土地鑑定委員会より）しかしながら、地価評価の上昇が継続したのは交通など利便性に優れた大阪市、堺市、北大阪市の一部地域で、交通の利便性等に劣る他の地域は下落傾向にあります。

このことから、大阪内でもエリアを見定めて不動産投資を行うことがポイントになってくるでしょう。

大阪は東京よりライバル物件が多い

大阪でワンルームマンション投資を行う際のメリットについて触れてきましたが、大阪ならではのデメリットも存在します。みなさんは「ワンルームマンション規制」という言葉をご存じでしょうか。ワンルームマンション規制とは、自治体が単身者向けの住宅、いわゆるワンルームマンションの建設に対して制限を加えるものです。ワンルームマンションの入居者は、主に学生や若手サラリーマンですが、これらの単身者は地域活動への参加が乏しく、住民票をうつさないために住民税の支払いを行わない人も存在します。このため、自治体としては家族連れ世帯の流入を推奨する場合が多いのです。大阪のワンルームマンション規制は東京よりも緩いため、ワンルームマンションの数が多く、投資家視点で見るとライバル物件が多い状況になります。よって、大阪でワンルームマンション投資を行う際は、入居者を獲得できるエリアを見定めることが重要になります。

大阪で不動産投資をするための人気エリア

大阪の不動産投資で人気のエリアは、主に中心の6区です。北区、中央区、福島区、西区、浪速区、天王寺区のうち、2023年1月時点の圏内最高価格は福島区です。福島区における住宅地の地価は、７.４％伸び、調査地点を設置した１７年以降、６年連続で上昇しています。また、万博会場への乗り換え駅となる港区の弁天町付近では、ホテルやマンションの開発計画が進み、地価は７.１％上昇しています。さらに、新幹線のターミナル駅である新大阪駅は、2027年にリニア中央新幹線が開業予定であり、交通の利便性がさらに優れる地域として注目度が高まっています。このように、大阪の中でも交通等の利便性に優れた地域で不動産投資の人気が集中しているといえます。

大阪の街を包括的に知ることが不動産投資の鍵に

以上のように、大阪でワンルームマンション投資を行うメリットは東京と比較しても多く存在します。インバウンド需要が向上し、2025年に万博を控える大阪は、観光地としても勢いを増しています。しかし、大坂の不動産投資でより利回りを上げるには、大阪内でもエリアの特徴を吟味する必要があります。つい、物件そのものに目を向けてしまいがちですが、居住環境や町の導線、住民など、不動産を選ぶ際には、その街を包括的に理解することが大切です。

今村不動産は大阪の市場調査に強く、幅広い情報を扱っています。また、総合デベロッパーとして商業施設など多くの土地や街の開発を行なっています。大阪でワンルームンション投資や他ジャンル物件への投資をお考えの方は是非この機会にご相談ください。