「NISAで積立投資をするか、不動産投資で資産を築くか、どちらを選ぶべきなのか」。資産形成を考え始めた多くの方が最初にぶつかるのがこの疑問ではないでしょうか。どちらも長期的に資産を増やす方法として知られていますが、仕組みやリスク、税制メリットなどが大きく異なるため、一概に「どちらが正解」とは言い切れません。

結論からお伝えすると、どちらか一方に絞り込むよりも、ライフステージに合わせて両方を上手く取り入れていく方法が最も効率的です。NISAでコツコツと資産を積み上げながら、不動産投資で安定した収入源を確保する。この組み合わせが、2025年以降の資産形成において現実的で堅実な選択と言えるでしょう。

ここでは、それぞれの特徴を比較しながら、自分に合った投資のはじめ方や活用法が分かるよう丁寧に解説していきます。

NISAと不動産投資の基本構造

まずは、2つの投資がどのようにお金を増やしていく仕組みなのかを理解しておきましょう。

NISAは、国が用意した「投資による利益が非課税になる制度」です。2024年にリニューアルされた新NISAでは、年間最大360万円、生涯1,800万円まで投資した資金を非課税で運用できます。通常の投資では、株式や投資信託で得た利益に約20％の税金がかかりますが、NISA口座ならその税金が一切かかりません。少額から積立を始められ、金融庁が厳選した投資信託も多いため、初心者でも取り組みやすい仕組みになっています。

一方、不動産投資はマンションやアパートなどの物件を購入し、家賃収入を得たり、売却益を狙ったりする実物資産への投資です。大きな特徴は、自己資金に加えて銀行融資を活用できることです。たとえば、500万円の自己資金で3,000万円の物件を購入するように、レバレッジを使うことで、手元資金以上の投資規模で運用を行うことができます。購入した物件が入居者に利用されれば、家賃収入という形で毎月お金が入ってきますし、将来売却すれば売却益を得られる可能性もあります。

リスクとリターンの比較：どちらが安定する？

NISAと不動産投資は、得られるリターンの種類やリスクの性質にも違いがあります。

NISAで投資する商品の多くは株式や投資信託であり、景気や市場の動きに影響を受けます。短期的には価格が上がったり下がったりするため、タイミングによっては元本を割る可能性もあります。しかし、全世界株式や米国株式など、多くの企業に分散された商品を選び、長期的な運用を続けていけば、市場の成長に合わせて資産が増えていく可能性が高まります。「長期運用によってリスクを小さくし、リターンを伸ばしていく」というのがNISAの基本的な考え方です。

もちろん、不動産投資にもリスクはあります。代表的なものが、入居者が見つからず家賃が入らない「空室リスク」です。また、建物は経年とともに劣化し、修繕が必要になることもあります。さらに、銀行融資を利用している場合は金利が変動することで返済額が増えるケースもあります。ただし、物件の立地を慎重に選び、管理会社に運用を任せるなど工夫をすれば、これらのリスクを抑えながら安定収入を得ることは十分に可能です。とくに需要の高い都市部の物件は、長期的に入居者が見つかりやすく、収益が安定しやすい傾向があります。

税制面での比較：非課税と節税という違い

税制面でのメリットも、両者を比較するうえで見逃せないポイントです。

NISAは、投資で得た利益が非課税になる制度です。通常であれば、投資信託や株式で増えた利益に対して約20％の税金が発生しますが、NISAを利用すればその税金がかからず、利益を丸ごと手元に残すことができます。複利の力を最大限活かせるため、時間をかけて運用するほど有利になります。また、確定申告の必要がない点も、投資初心者にとっては安心材料となるでしょう。

不動産投資は、節税効果が期待できる点が大きな魅力です。建物は年数が経つと価値が下がるとみなされるため、その分を「減価償却費」として経費計上できます。この仕組みによって帳簿上の利益を抑えることができ、給与所得と損益通算することで所得税や住民税を減らせます。たとえば年収が1,000万円の会社員が不動産投資で年間100万円の赤字を作ると、税金が20万円〜30万円ほど軽減されるケースもあります。節税しながら資産を増やせるという点は、不動産投資ならではのメリットと言えるでしょう。

キャッシュフローの違い：資産が増えるタイミング

資産が増えていくタイミングにも性質の違いが見られます。

NISAは、積み立てた資金が長期運用でじっくりと増えていく仕組みです。毎月の積立によって資産を育て、将来必要になったタイミングで売却して現金化するという流れになります。短期的な利益を期待するというよりも、10年、20年と時間を味方につけて、将来のための資産づくりをするイメージです。

これに対して不動産投資は、購入後すぐに家賃収入が得られるため、比較的早い段階から収益を実感できます。ローンの返済期間中は利益が少ない場合もありますが、完済後は家賃収入のほとんどがそのまま利益となり、老後の生活費を支えてくれる心強い収入源になります。このように「未来の資産を育てるNISA」と「毎月の収入を生む不動産投資」という違いを理解しておくことが大切です。

初期費用と手間の違い

NISAの魅力の一つは、少額から気軽に始められる点です。ネット証券で口座を開設すれば、月1,000円といった無理のない金額から積立投資ができます。自動積立に設定すれば、日々の値動きに一喜一憂することなく、着実に資産形成が進んでいきます。

不動産投資は、物件購入にまとまった資金が必要になります。一般的には数百万円の自己資金が必要で、契約手続きやローン審査、管理など、スタート時のハードルはNISAよりも高い傾向にあります。また、運用中には入居者募集や建物管理、確定申告などの業務も発生します。ただし、管理会社に運用を委託すれば、日々の業務を任せることができ、手間を最小限に抑えることも可能です。自分の時間を使わずに資産を働かせるという点で、不動産投資は「半自動的な不労所得づくり」として大きな魅力を持っています。

年収やライフステージに合わせた選び方

自分に合う投資方法は、年収やライフステージによっても異なります。

年収が600万円前後の方は、まずはNISAを活用して投資の習慣を身につけ、無理のない範囲で資産形成を始めるのが理想的です。投資を続けることでリスク耐性も身につき、将来的に不動産投資に挑戦しやすくなります。

年収が900～1,200万円ほどの方であれば、NISAと不動産投資を併用することで、効率的な資産形成が可能になります。NISAで非課税運用を続けながら、不動産投資で節税と収入の柱づくりを進めることで、資産の増え方が加速します。

さらに年収が1,200万円を超えてくると、不動産投資による節税効果がより大きく感じられるようになります。所得税率が高くなるため、損益通算によって節税できる余地が広がり、手取りが増えやすくなります。

公務員の方は副業規定を踏まえる必要がありますが、制度の範囲内で不動産投資を取り入れることで、給与収入だけに頼らない資産形成が可能になります。また、安定した収入のおかげで融資を受けやすいため、無理のない範囲での資産運用がしやすい立場と言えます。

NISAと不動産の“併用”が最も合理的

ここまで見てきたように、不動産投資とNISAにはそれぞれ異なる強みがあります。NISAは少額から始めやすく、時間を味方につけ非課税で資産を増やしていける「守りの投資」です。一方で不動産投資は、毎月の家賃収入や節税といった実利が得られるうえに、将来的には不労所得を生む「攻めの投資」です。どちらか一方を選ばなければならないというものではなく、両者を組み合わせることで、リスクを分散しながらより強固な資産基盤を築くことができます。

たとえば、20代や30代のうちは、まずNISAでコツコツと資産を育てていくことが現実的です。40代に入り収入や貯蓄に余裕が出てきた段階で不動産投資を組み合わせれば、節税しながら家賃収入を得ることができます。老後にはローンを完済し、家賃収入＋NISA運用益の「ダブル収入体制」を作ることができるでしょう。この流れが最も現実的かつ堅実な資産形成モデルです。NISAで作った資産を将来のリスク対策に、不動産投資で作った家賃収入を生活の土台にすることで、経済的な安心感は格段に高まります。

まとめ：目的に合わせて活用することが大切

もし今、「NISAと不動産投資のどちらから始めるべきか」と迷っているのであれば、まずは自分がどのような資産形成を目指しているのかを考えてみてください。将来の資産を着実に増やしたいのであればNISAから、短期の値動きに不安を感じるなら、家賃収入が得られる不動産投資が向いているかもしれません。ただ、長期的な安定を手に入れたいのであれば、両方の仕組みをバランスよく取り入れる方法が最も合理的です。

NISAで時間を味方につけて資産を育て、不動産投資で安定収入の土台を作る。こうした複数の投資を組み合わせることで、景気や金利の影響を受けにくい「強い家計」を実現することができます。

私たち今村不動産では、中長期的に安定した利回りを実現し、投資家様の人生をより豊かで実りあるものにするWell-beingな不動産投資サービスをご提供しています。NISAで長期的な資産形成を行いながら、毎月の収入も同時に増やしたい場合、不動産投資は有力な選択肢となります。不動産投資に興味がある方は是非一度お気軽にお問い合わせください。

＊今村不動産の新サービス「木造アパートシリーズWell-being」の詳細を見てみる